착공신고 서류에서 반려가 몰리는 도서와 조건을 빠짐없이 챙기는 법

착공신고는 건축법 제21조와 건축법 시행규칙 제14조에 따라 별지 제13호서식에 정해진 도서·계약서를 붙여 세움터에 접수하는 절차입니다. 허가권자는 접수일부터 3일 이내에 수리 여부를 통지해야 하지만, 현장에서는 이 3일이 “보완요청 → 재제출”로 되풀이되기 쉽습니다. 반려·보완은 주로 ① 조건부로 붙는 도서(흙막이 구조도면, 구조계산서), ② 건축관계자 상호간의 계약서 사본, ③ 감리자·시공자 공동 서명에서 발생합니다.

별지 제13호서식에 기본으로 붙는 도서

착공신고서(별지 제13호서식)에는 다음 서류를 붙입니다. 건축법 시행규칙 제14조와 별표 4의2 기준입니다.

구분	서류·도서	조건
계약서	건축관계자 상호간의 계약서 사본	법 제15조 대상인 경우
설계도서	별표 4의2에 따른 설계도서(배치도·각층 평면도·입면도·단면도 등)	허가 시 이미 제출했다면 생략, 변경 있으면 변경분
감리	감리 계약서 사본	감리자 지정 대상
구조	구조도서(구조계산서·구조도면)	별표 기준 대상 건축물
시공	시방서, 실내마감도, 건축설비도	별표 4의2 규정
굴착	토지굴착 및 옹벽도, 흙막이 구조도면	후술하는 조건
안전	유해·위험방지계획서(산업안전보건법 대상) 접수증	규모·공종 요건 충족 시

허가 단계에서는 배치도·1층 평면도·기본 입면 정도만 붙지만, 착공신고 단계에서는 각층 평면·입면·단면과 구조·설비 상세까지 붙습니다. 이 차이를 놓치기 쉽습니다. 허가만 통과하면 착공 도서도 모두 갖췄다고 생각했다가 반려되는 경우가 있습니다.

반려가 몰리는 조건부 도서

흙막이 구조도면 — “지하 2층 이상”이 판정 기준

토지굴착 및 옹벽도에 포함되는 흙막이 구조도면은 원칙적으로 건축법 제14조 제1항에 따른 신고대상 건축물 중 지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우에 첨부합니다. 지반 조건에 따라 흙막이 공법이 바뀔 수 있으므로, 허가 때가 아니라 착공 단계에서 지반을 확인해 붙이도록 한 것입니다.

다만 실무에서는 지하 1층이라도 다음 상황이면 조건부로 요구합니다.

• 인접 대지경계선까지 여유가 좁아 자립식 흙막이가 불가한 경우
• 굴착 깊이가 1.5m를 넘어서 건축법 시행규칙 별표 7 경사도를 지킬 수 없는 경우 — 이때 토압 검토가 붙은 흙막이 구조도가 필요
• 인접 건물·매설물(가스·전기·통신·상하수도)에 영향이 예상되어 허가조건에 명시된 경우

허가권자는 지하매설물에 영향을 줄 우려가 있는 굴착공사의 착공신고를 접수하면 관리기관에 통보해야 합니다. 그래서 매설물 조회·이설 협의 자료도 자주 요구합니다.

건축관계자 상호간의 계약서 사본

건축법 제15조에 따른 계약서 사본은 해당 사항이 있는 경우로 한정되지만, 실무에서 가장 자주 반려되는 항목입니다. 주로 다음 세 곳에서 문제가 생깁니다.

• 건설산업기본법상 시공자 자격 미달 — 연면적 200㎡ 초과, 3층 이상, 공동주택 등은 건설업 등록업체가 시공해야 하며, 이 요건에 해당하는데 직영으로 계약서를 붙이면 반려됩니다.
• 계약금액·공사기간·현장대리인이 서로 안 맞는 서류 — 도급계약서·산출내역서·현장대리인 지정계의 숫자가 다르면 보완 요청이 옵니다.
• 인지세·계약보증서 누락 — 계약금액 구간별 인지세와 계약보증서(또는 이행보증) 사본을 함께 붙여야 합니다.

감리계약서 — “지정 방식”에 따라 서식이 갈립니다

감리 대상 건축물이면 감리계약서를 붙입니다. 허가권자 지정 감리인지 건축주 직접 계약 감리인지에 따라 첨부 서식이 다릅니다. 허가권자 지정 감리(소규모 건축물 등)는 감리자 지정 통보서와 지정 감리 표준계약서, 건축주 계약 감리는 국토교통부 공사감리 표준계약서를 씁니다. 감리비 산정 근거(감리 대가 기준)나 감리원 배치계획이 계약서와 어긋나면 보완 요청을 받습니다.

산업안전보건법 유해·위험방지계획서

지상 31m 이상, 연면적 30,000㎡ 이상, 냉동·냉장창고 5,000㎡ 이상, 깊이 10m 이상 굴착 등 산업안전보건법 대상 공사는 해당 공사의 착공 전날까지 안전보건공단에 유해·위험방지계획서를 제출해야 합니다(시행규칙 제42조 제3항). 심사에는 접수일부터 15일이 걸리므로 기한에 딱 맞춰 내면 결과를 못 받은 채 착공하게 됩니다. 착공신고서에는 접수증을 붙이는 것이 실무 관행이며, 이 접수증 없이 착공하면 별건으로 과태료가 붙습니다.

착공기한과 착공연기신청서(별지 제14호서식)

허가일부터 정해진 기한 내에 착공하지 않으면 건축법 제11조 제7항에 따라 허가가 취소됩니다. 기한 안에 착공하기 어려우면 **착공연기신청서(별지 제14호서식)**를 허가권자에게 제출합니다. 다음 사항을 챙겨야 합니다.

• 기한이 임박해서 제출하지 말고, 최소 30일 전 신청하는 편이 안전합니다. 반려 사유가 나오면 재신청할 시간이 필요합니다.
• 사유는 “설계 변경 중”, “자금 조달 지연” 같은 추상적인 문장보다 일자·계약서·금융 서류로 뒷받침해 적어야 통과율이 높습니다.
• 허가 조건에 “6개월 이내 착공” 같은 개별 조건이 붙어 있으면 그 조건이 법정 기한보다 앞섭니다 — 허가서 앞장의 부관을 반드시 다시 확인합니다.
• 연기 승인은 별지 제16호서식 착공연기확인서로 옵니다. 이후 감리·시공 계약을 갱신할 때 이 서류가 근거가 됩니다.

세움터 접수에서 반려가 몰리는 지점

세움터(eais.go.kr)에서 전자접수합니다. 특히 자주 반려·보완되는 항목만 추렸습니다.

• 감리자·시공자 공동 서명 누락 — 제21조 제2항의 강행규정. 감리자가 지정되기 전이면 접수 자체가 반려됩니다.
• 파일 명명 규칙·용량 초과 — 지자체별로 파일명 규격(공종_도서명_페이지)을 요구하는 곳이 있고, 개별 파일 20MB 등 상한이 걸려 있습니다.
• 허가도서와 착공도서의 도면번호 불일치 — 허가 시 도면번호 A-01이 착공 시 A-101로 바뀌면 대조하기 어려워 보완 요청이 옵니다. 도면번호는 고정하고, 개정 사항만 리비전으로 관리합니다.
• 가설울타리·현장표지판 계획 누락 — 별표에 명시되지 않아도 지자체의 개별 허가조건으로 요구하는 지역이 많습니다.
• 폐기물 처리계획서·석면조사서(리모델링·해체 포함 공사) — 별건 서류지만 접수 창구에서 함께 요구하는 경우가 많습니다.

현장에서 흔한 실수와 해결

• “허가 났으니 착공 도서도 됐다” — 별표 4의2 기준에 맞춰 착공용 도서 목록을 다시 짜야 합니다. 특히 각층 평면·구조 상세·설비도가 자주 빠집니다.
• 직영 시공으로 계약서 제출 회피 — 규모 요건에 걸리면 무조건 반려됩니다. 도급 협상 전에 건설산업기본법에 따른 시공 자격이 있는지 확인합니다.
• 흙막이 도면을 지하 1층이라 뺐다 — 굴착깊이·경사도·인접 조건에 따라 조건부로 요구합니다. 지반조사와 굴착계획을 함께 검토해 미리 판단합니다.
• 착공연기신청을 기한 당일 접수 — 반려되면 그날 허가가 유효한지를 두고 다툴 수 있습니다. 판례상 착공신고 반려는 항고소송 대상 처분이라는 점을 감안해도, 실무에서는 분쟁 전에 여유 있게 접수하는 편이 안전합니다.
• 허가도면 개정 후 착공 도면과 불일치 — 착공 도서는 허가도면을 기준으로 고정하고, 이후 변경 사항은 별도 경미변경/설계변경 절차로 관리합니다.

타이거빔으로 이렇게

착공신고 반려의 절반은 “허가도면 → 착공도서 → 현장 시공도”가 서로 다른 판이어서 생깁니다. 타이거빔에서는 허가도면 세트를 착공 기준판으로 지정하고 도면 세트/버전 관리로 개정 이력을 고정합니다. 감리·시공사는 실시간 협업 화면에서 같은 판을 보며 도면번호와 개정 상태를 대조합니다. 접수가 반려되면 정보요청(RFI)과 마크업으로 보완할 곳을 도면 좌표에 표시해 전달할 수 있습니다. 세움터 밖의 협력사·감리에게는 무계정 외부 공유 링크로 서명 없이 열람만 할 수 있는 판을 보내 도면 유출 위험을 낮춥니다.

실무 요약

• 착공신고서는 별지 제13호서식, 착공연기신청서는 별지 제14호서식. 근거는 건축법 시행규칙 제14조.
• 반려가 몰리는 조건부 도서 3종: 흙막이 구조도면(지하 2층↑ 원칙, 굴착 조건에 따라 확대), 건축관계자 계약서 사본(시공자 자격·계약서 정합성), 감리계약서(지정 방식 서식 구분).
• 감리자·시공자 공동 서명은 강행규정. 허가도면과 착공도서의 도면번호를 고정하고 개정 사항은 리비전으로 관리.
• 착공연기는 기한이 임박하기 전, 최소 30일 전에 문서 근거를 갖춰 접수. 승인은 별지 제16호서식 착공연기확인서.
• 착공 도서 세트를 도면 관리 툴로 고정하면 세움터 반려·재접수 사이클을 줄일 수 있습니다.