감리보고서 언제 내나 — 건축법 중간·완료 vs 건설사업관리 월간·최종

결론부터 — 두 계열은 서로 다른 축에 걸린다

건축법 감리보고서는 공정 진도(구조별 특정 단계)에 걸리고, 건설사업관리(CM) 보고서는 기간 주기(월별·용역만료)에 걸린다. 지금 이 공정이 감리중간보고서 시점인지 헷갈릴 때 확인해야 할 것은 “우리 현장이 건축법 공사감리 계약인지, 건설기술 진흥법상 건설사업관리 용역인지”가 먼저다. 아파트·다중이용건축물이라도 감리 계약 형태에 따라 두 계열이 동시에 걸리는 현장이 있고, 이때는 두 시점 축을 각각 관리해야 한다.

한눈에 보는 판단표

구분	건축법 공사감리	건설사업관리(CM)
근거	건축법 제25조, 시행령 제19조, 시행규칙 제19조	건설기술 진흥법, 건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침
중간보고 축	공정 진도 도달 시	월별(다음달 7일까지)
완료·최종보고 축	공사감리 완료 시(사용승인 신청 시 제출)	용역 만료일부터 14일 이내
제출자 → 수신자	공사감리자 → 건축주 → 허가권자	건설사업관리기술인 → 발주청(보고시스템)
대표 서식	건축법 시행규칙 [별지 제22호서식]	지침 별지 서식(공사관리 보고서 양식)
서명 요건	공사감리자·관계전문기술자 서명날인	소속 건설기술인(대통령령이 정하는 자)

두 축의 결정적 차이: 건축법 감리는 “지붕슬래브 배근이 끝났으면 이번 달 안에 낸다”가 되고, CM은 “이번 달 공사가 뭐가 됐든 다음달 7일까지 낸다”가 된다. 현장은 이 두 시계가 겹쳐 돌아간다.

건축법 감리 — 진도 도달 시점을 놓치면 안 된다

건축법 제25조 제6항은 “공사의 공정이 대통령령으로 정하는 진도에 다다른 경우” 감리중간보고서를, 공사감리를 완료한 경우 감리완료보고서를 제출하도록 규정한다. 그 “대통령령으로 정하는 진도”가 건축법 시행령 제19조 제3항의 구조별 단계다.

구조별 중간보고 시점(요약)

• 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조·조적조·보강콘크리트블럭조
  • 기초공사 시 철근배치 완료 단계
  • 지붕슬래브배근 완료 단계
  • 지상 5개 층마다 상부 슬래브배근 완료 단계
• 철골조
  • 기초공사 시 철근배치 완료 단계
  • 지붕철골 조립 완료 단계
  • 지상 3개 층마다 또는 높이 20미터마다 주요구조부 조립 완료 단계
• 다중이용 건축물: 위 기준을 보다 촘촘히 적용(3개 층 단위 등)

핵심 함정은 “지상 5개층마다”의 카운트를 어디서부터 잡느냐다. 지하는 별도, 지상은 1층부터 세되 지붕슬래브는 별개 단계로 잡는다. 리모델링·증축이 섞인 현장에서는 관할 허가권자에게 사전 협의로 카운트 기준을 문서로 남겨두는 게 안전하다.

감리완료보고서는 사용승인 신청과 붙어 있다

감리완료보고서는 사용승인 신청과 시점이 사실상 붙어 있다. 준공이 임박하면 감리자는 시공사·건축주와 함께 사용승인용 도서·완료보고서를 병렬로 준비한다. 감리완료보고서 자체가 늦으면 사용승인이 밀리고, 그 뒤 입주·인테리어·잔금 전체가 도미노로 밀린다.

첨부서류 — 별지 제22호서식 기준

건축법 시행규칙 제19조에 따르면 감리중간·완료보고서는 별지 제22호서식으로 제출한다. 서식이 요구하는 대표 첨부는 다음과 같다.

• 공사현장 사진 및 동영상(건축법 제24조 제7항 대상 건축물)
• 산업표준화법에 따른 KS 인증 자재·국토교통부장관 인정 자재 사용 총괄표
• 공사감리자가 제출한 의견 및 자료(있는 경우)
• 관계전문기술자 서명날인(구조·소방·설비 등)

세움터(eais.go.kr)로 전자 접수하는 지자체가 대부분이라, 사진·동영상은 파일 크기·해상도·촬영 시점 메타데이터가 붙은 상태로 관리해야 접수 단계에서 반려되지 않는다.

건설사업관리(CM) — 달력을 보는 시계

CM은 발주청이 있는 공공·대형 민간 공사에서 돈다. 건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침(국토교통부고시)이 규정하는 시공 단계 보고 축은 두 개다.

• 월간(중간)보고서: 매월 작성 → 다음달 7일까지 발주청 제출
• 최종보고서: 시공 단계 CM 용역 만료일부터 14일 이내 발주청 제출

제출은 건설기술용역업자단체가 개발·보급한 건설사업관리업무 보고시스템으로 하도록 지침이 명시하고 있다.

월간보고서에 들어가는 것

지침이 요구하는 시공 단계 월간보고서의 뼈대는 대체로 다음 항목으로 구성된다. 정확한 세부 항목은 발주청 과업이행요청서에 추가로 명시되므로 계약서 부속서류를 반드시 대조한다.

• 공사 추진 현황(공정률: 계획 vs 실적, 지연 요인·만회 대책)
• 품질관리(품질시험·검사 실적, 부적합 처리·조치)
• 안전관리(안전점검·교육 실적, 안전관리비·산업안전보건관리비 사용 현황, 재해·아차사고)
• 설계변경 현황(승인·검토 진행, 물량·금액 영향)
• 기성·자재수급·인력투입 현황
• 민원·환경관리 현황(소음·진동·비산먼지 측정 등)
• 차월 시행계획

최종보고서 — 14일이 짧다

용역 만료일 기준 14일은 실무적으로 아주 빠듯하다. 준공검사 이후에도 하자보수·인수인계·정산 문서가 계속 발생하기 때문에 최종보고서는 완공 30일 전부터 목차와 초안을 병렬로 쓰기 시작해야 14일 데드라인을 맞춘다. 준공 후에 처음 열어보면 못 낸다.

첨부서류를 평소에 어떻게 쌓을 것인가

감리·CM 보고서가 시점에 밀리는 이유는 대부분 “쓰는 데 오래 걸려서”가 아니라 “근거 자료를 그 시점에 못 모아서”다. 보고서 원본은 결국 월중 매일 쌓이는 다음 네 가지의 합이다.

1. 검측 결과(WIR/RFI 결과) — 배근 검측, 슬래브 타설 전 검측, 마감 검측 등이 시공사 요청 → 감리 확인 → 서명 순으로 남는다.
2. 품질시험·검사 성적서 — 시멘트·철근·레미콘·아스팔트 등 자재 시험 성적, 슬럼프·공기량·강도 시험 결과.
3. 공사 사진·동영상 — 건축법 제24조 제7항 대상 건축물은 촬영·보관 자체가 법정 의무다. 배근이 콘크리트에 묻히기 전, 접합부가 마감에 덮이기 전 시점을 놓치면 복구 불가.
4. 설계변경·RFI 회신 이력 — 변경 지시·승인·물량 영향까지 한 세트로 남긴다.

현장에서 흔한 실수와 해결

• “지상 5개층마다”를 지붕까지 포함해 세다가 한 번 빠뜨림 → 5층 카운트와 지붕슬래브는 별개 이벤트로 분리해 캘린더에 미리 표시.
• 감리완료보고서를 사용승인 신청 직전에야 착수 → 골조 완료 시점에 목차·자재 총괄표를 초안 상태로 열어두고, 마감 진행하며 채운다.
• CM 월간보고서 익월 7일을 놓침 → 월말 마지막 주 목요일을 “내부 마감”으로 잡고, 금·월·화 3영업일을 취합·교차검토·발주청 제출 여유로 확보.
• 사진이 있는데 시점이 안 맞음 → 촬영 즉시 도면 좌표(층·구간·부재)에 태그해서 저장. 나중에 폴더 뒤지지 않게 한다.
• 관계전문기술자 서명이 완료보고서 직전에 발이 묶임 → 구조·소방·설비 담당에게 최소 2주 전 초안 회람.

타이거빔으로 이렇게 쌓는다

보고서가 시점에 안정적으로 나오는 현장의 공통점은 하나다 — 검측 기록·사진·RFI·설계변경이 도면 위 좌표에 붙어서 하나의 저장소에 쌓인다는 것. 타이거빔은 도면 마크업 위에서 검측·펀치리스트·RFI·제출물을 항목별로 남기고, 각 항목에 사진·서명·상태 이력이 자동으로 붙는다. 월말에 보고서를 쓸 때 지난 30일 검측·부적합·설계변경을 필터 한 번으로 뽑아 보고서 표에 그대로 옮길 수 있다. 작업일보·안전점검까지 같은 저장소에 남으므로 CM 월간보고서의 공정·품질·안전 항목이 하나의 데이터 흐름으로 정리된다. 관계전문기술자 회람이 필요할 땐 무계정 외부 공유 링크로 서명 없이 열람만 열어줄 수 있어 완료보고서 마감 직전 병목을 줄여준다.

실무 요약

• 건축법 감리 = 진도 이벤트 기반: 기초철근, 지붕슬래브, 지상 5개층(또는 철골 3개층/20m) 단위. 완료보고서는 사용승인과 붙는다.
• 건설사업관리 = 달력 기반: 월간은 익월 7일, 최종은 용역만료 14일.
• 서식은 건축법 별지 제22호서식, CM은 지침 별지 서식. 첨부는 사진·자재 총괄표·검측·시험·설계변경이 공통 뼈대.
• 마감을 지키는 방법은 “보고서를 잘 쓰는 것”이 아니라 월중 매일 쌓아두는 것. 검측·사진·RFI가 좌표에 붙어 있어야 월말에 옮겨쓸 수 있다.
• 주택법(주택건설공사 감리업무 세부기준), 정보통신공사업법, 소방시설공사업법 등 개별법 감리는 별도 축이 걸리므로 본 글의 두 축과 함께 계약서에서 각각 확인한다.