2026 건축 인허가에서 먼저 계산할 다섯 숫자, 건폐율과 용적률 주차 일조 단열
인허가가 막히는 다섯 지점, 숫자부터 외워라
건축허가 반려·보완 사유의 90%는 다섯 가지 숫자에서 갈린다 — 건폐율(대지의 몇 %를 덮는가), 용적률(연면적/대지), 주차대수(시설용도별 산식), 정북 일조 이격(10m 기준선), 외벽 열관류율(중부1 0.150 W/㎡·K). 세움터 접수 단계에서 되돌아오지 않으려면 이 다섯 개를 도면 검토 첫 페이지에 띄워놓고 시작해야 한다. 아래에는 2026년 6월 기준 현행 법령 수치와 실무자가 자주 틀리는 부분만 추려 정리했다.
1. 건폐율·용적률 — 용도지역 상한이 천장이다
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84·85조가 국가 상한을 정하고, 시·군·구 조례가 그 범위 안에서 실제 적용치를 정한다. 서울이 가장 보수적이고 지방으로 갈수록 상한에 근접한다.
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 상한 범위 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% | 50~100% |
| 제2종 전용주거 | 50% | 50~150% |
| 제1종 일반주거 | 60% | 100~200% |
| 제2종 일반주거 | 60% | 100~250% |
| 제3종 일반주거 | 50% | 100~300% |
| 준주거 | 70% | 200~500% |
| 중심상업 | 90% | 200~1,500% |
| 일반상업 | 80% | 200~1,300% |
| 근린상업 | 70% | 200~900% |
| 전용공업 | 70% | 150~300% |
| 일반공업 | 70% | 150~350% |
| 준공업 | 70% | 150~400% |
| 보전·생산·자연녹지 | 20% | 50~100% |
산정식의 함정:
- 건축면적은 외벽 중심선 기준이지만, 처마·차양 등이 외벽에서 1m 이상 돌출되면 끝선에서 1m 후퇴한 선까지 건축면적에 넣는다. 1m 미만 캔틸레버는 산입되지 않아 입면 디자인 단계에서 활용할 여지가 있다.
- 용적률 산정 연면적에서는 지하층, 부속용도 주차장, 피난안전구역, 일정 비율의 대피공간이 제외된다. 지하주차장을 1·2층 캔틸레버 위로 옮기려는 발상은 용적률 손해다.
- 대지 고저차가 3m를 넘으면 3m 단위로 가중평균 지표면을 다시 잡는다 — 경사지에서는 1층인지 지하층인지에 따라 용적률 산입 여부가 갈린다.
2. 주차대수 — 시설용도별 산식, 조례로 ±50% 변동
주차장법 시행령 별표 1이 시설용도별 산식을 정하고, 시·군·구 조례가 법령의 1/2 범위에서 강화 또는 완화할 수 있다(법 §19, 시행령 §6②). 서울은 도심부 상업·업무시설 기준을 강화하고 외곽 일부는 완화한다. 같은 건물이라도 강남구·서초구·종로구 기준이 다르다.
대표 시설의 법령 기준(조례 가감 전):
| 시설 | 설치기준 |
|---|---|
| 위락시설 | 시설면적 100㎡당 1대 |
| 문화·집회·종교·판매·운수·의료·운동·업무시설 | 시설면적 150㎡당 1대 |
| 제1·2종 근린생활시설(일부 제외), 숙박시설 | 시설면적 200㎡당 1대 |
| 단독주택(시설면적 150㎡ 초과) | 150㎡까지 1대 + 초과 100㎡당 1대 |
| 골프장 | 1홀당 10대 |
| 창고시설 | 시설면적 400㎡당 1대 |
| 그 외(공장 등) | 시설면적 350㎡당 1대 |
공동주택은 별도 기준을 적용한다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조에 따라 세대당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대) 이상, 그리고 전용면적 합계를 면적당 대수로 환산한 값 중 큰 값을 따른다. 도시형생활주택·기숙사·소형주택에는 별도 완화규정이 적용되므로 사업계획승인서 건별로 확인해야 한다.
구조기준도 확인한다: 주차통로 천장고는 주차바닥면으로부터 2.1m 이상, 지하식·건축물식 부설주차장 내부 일산화탄소 농도는 8시간 평균 25ppm 이하(옥외 노외주차장의 50ppm과 다르니 부설주차장에선 25ppm 적용). 자주식 직각주차 1대 규격은 2.5m × 5.0m(일반형), 2.0m × 3.6m(경형), 2.6m × 5.2m(확장형), 3.3m × 5.0m(장애인전용)이다. 평면도에서 기둥이 차로폭 6m(직각주차 양방향)를 침범하지 않는지 확인해야 한다 — 이 항목에서 펀치가 가장 많이 난다.
3. 정북 일조 — “9m”가 아니라 “10m”가 현행이다
건축법 시행령 제86조는 2023년 9월 개정으로 일조 이격 기준선이 9m → 10m로 완화됐다. 전용주거·일반주거지역의 건축물은 정북방향 인접 대지경계선에서 다음 거리만큼 떨어져야 한다:
- 높이 10m 이하 부분: 1.5m 이상 이격(지자체 조례로 1.5m 이상 범위에서 별도 지정 가능)
- 높이 10m 초과 부분: 해당 부분(지표면부터 잰) 전체 높이의 1/2 이상 이격
예를 들어 10m를 넘는 4층 12m 건물은 그 부분 전체 높이 12m의 1/2인 6m 이상, 5층 15m는 7.5m 이상 정북 인접 경계선에서 떨어져야 한다(이격은 초과분이 아니라 지표면부터 잰 해당 부분 전체 높이 기준). 아직 조례를 개정하지 않은 지자체가 있어 9m 기준으로 검토한 도면이 반려되는 사례가 종종 나온다 — 관할 시·군의 건축조례 개정일을 먼저 확인하라.
완화·별도적용 사례(자주 놓침):
- 정북방향에 도로·공원·하천·녹지·광장·공공공지 등 건축이 금지된 공지가 있으면, 그 반대편 대지경계선을 인접 대지경계선으로 보고 이격을 잰다(건축법 시행령 제86조 제6항) — “무조건 제외”가 아니라 기준선이 뒤로 밀린다.
- 다세대·연립·아파트 등 공동주택에는 채광방향(주로 남측) 일조 기준을 별도로 적용한다(건축법 제61조 제2항, 시행령 제86조 제3항).
4. 단열 — 외벽 열관류율 0.150이 중부1의 마지노선
건축물의 에너지절약설계기준(국토교통부 고시) 별표 1이 정한 거실 외벽 열관류율 상한 — 숫자가 작을수록 단열재가 두껍다:
| 부위·구분 | 중부1 | 중부2 | 남부 | 제주 |
|---|---|---|---|---|
| 외기 직접 / 공동주택 | 0.150 | 0.170 | 0.220 | 0.290 |
| 외기 직접 / 그 외 | 0.170 | 0.240 | 0.320 | 0.410 |
| 외기 간접 / 공동주택 | 0.210 | 0.240 | 0.310 | 0.410 |
| 외기 간접 / 그 외 | 0.240 | 0.340 | 0.450 | 0.560 |
(단위: W/㎡·K)
지역 구분에서 헷갈리는 곳: 강원 영동(고성·속초·양양·강릉·동해·삼척)은 중부2다. 경기 북부(연천·포천·가평·남양주·의정부·양주·동두천·파주)·충북 제천·경북 봉화·청송은 중부1. 서울은 중부2이고 인천도 중부2다. 같은 광역자치단체 안에서도 갈리므로 행정구역 단위로 직접 확인해야 한다.
현장에서 0.150 W/㎡·K를 맞추려면 가등급 단열재(예: 비드법 2종 1호, PIR) 기준으로 약 220mm 이상이 필요하다. 외단열은 면적·층고 손실과 마감 디테일을 살피고 화재 안전성(KS F ISO 1182 불연·준불연)도 충족해야 한다 — 단열 두께만 키워서는 열교(thermal bridge)를 잡을 수 없다. 결로의 90%는 발코니 슬래브 관통·창호 프레임·구조체 노출부에서 발생한다.
5. 세움터 인허가 7단계 — 어디서 멈추는지 알아야 일정이 잡힌다
건축행정시스템 세움터는 인허가 디지털 단일창구다. 종이도면 접수는 사실상 없다.
- 사전결정 신청(선택, 약 30일): 대지의 건축 가능 여부·규모만 사전 회신. 토지매입 직전에 활용.
- 건축허가 신청: 설계도서·구조계산서·소방·정화조 등 첨부. 건축위원회 심의 대상 규모는 지자체 건축조례로 정하며, 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상은 특별시·광역시장 허가(시행령 제8조), 5,000㎡ 이상 문화·판매·숙박 등 또는 16층 이상은 다중이용건축물로 별도 구조안전 심의 대상이다 — 규모 기준은 관할 조례로 반드시 확인.
- 허가 회신(7
30일, 협의기관 수에 따라 가변): 도시계획·소방·환경·교통 협의 결과를 종합. 보완요청 12회는 표준. - 착공신고: 시공자·감리자·산업안전관리·안전관리계획서. 안전관리계획 대상이면 국토안전관리원 검토 별도.
- 공사 중 검측·중간 관리: 굴토·기초·골조 단계별 감리 보고. 굴착심도 10m 이상 또는 흙막이 가시설 굴착은 안전관리계획 의무.
- 사용승인 신청: 준공도서·소방·정화조·승강기·전기·가스 합격증·내진·에너지 평가서. 서류 한 장이 빠져도 입주가 일주일 밀린다.
- 사용승인서 교부·건축물대장 등재: 이때부터 사용·전입·등기 가능.
현장에서 흔한 실수와 해결
- “건폐율 60%인데 왜 떨어지죠?” → 도로 후퇴선(건축선) 미반영. 4m 미만 도로의 경우 중심에서 2m 후퇴한 선이 대지경계 — 그만큼 대지면적이 작아진다.
- 주차대수 0.x대 절상 누락 → 산식 결과가 4.2대면 5대다(소수점 절상). 4.2를 4대로 올리면 보완.
- 조례 미확인 인용 → “주차 150㎡당 1대”는 법령 기준. 강남구 업무시설은 100㎡당 1대로 강화돼 있다. 관할 조례 먼저.
- 일조 사선에 옥탑·파라펫 미포함 → 옥상 돌출물은 면적·높이 산정에서 일부 제외되지만, 일조 사선엔 잡힌다(돌출물 1.5m 초과 시).
- 중부1을 중부2로 적용 → 외벽 0.170 → 0.150으로 단열 두께 30~40mm 추가가 흔한 보완 사유. 사업비 영향이 크다.
타이거빔으로 이렇게 검토한다
법령 숫자를 외우는 것보다 도면에서 한눈에 확인하는 편이 빠르다. 도면 마크업·물량의 측정 도구로 대지경계·정북선·이격거리를 직접 재고, 인허가용 평면도·배치도가 여러 버전으로 오가면 도면 세트 관리의 버전 비교로 변경분을 한 화면에서 확인한다. 협의기관 보완사항·구청 회신은 정보요청(RFI)에서 추적해 회신 누락을 막는다. 검측 단계의 단열·주차·일조 체크포인트는 현장 양식에 사전 체크리스트로 묶어둔다. 외부 기관·감리에는 무계정 공유 링크를 보내 회신을 받으면 된다. 도입 비용은 요금 페이지 참고.
실무 요약
- 건폐율·용적률: 국가 상한 × 조례 = 실제 상한. 서울은 거의 항상 조례 우선.
- 주차: 시설용도별 산식 → 조례 ±1/2 확인 → 절상 → 구조기준(천장고 2.1m, 차로폭) 동시 검토.
- 일조: 정북, 10m 이하 1.5m·초과분은 지표면부터 잰 해당 부분 전체 높이의 1/2. 인접이 도로·공원 등 공지면 반대편 경계선을 기준선으로.
- 단열: 중부1 외벽 직접 0.150, 중부2 0.170, 남부 0.220, 제주 0.290 W/㎡·K. 행정구역 단위 지역구분 재확인.
- 세움터 절차: 사전결정 → 허가 → 착공 → 검측 → 사용승인 7단계, 협의기관 회신과 보완 1~2회는 표준 일정.