건축 인허가 핵심 숫자 가이드 — 건폐율·용적률·주차·일조·단열 (2026)
인허가가 막히는 다섯 지점, 숫자부터 외워라
건축허가 반려·보완 사유의 90%는 다섯 가지 숫자에서 갈린다 — 건폐율(대지의 몇 %를 덮는가), 용적률(연면적/대지), 주차대수(시설용도별 산식), 정북 일조 이격(10m 기준선), 외벽 열관류율(중부1 0.150 W/㎡·K). 이 다섯 개를 도면 검토 첫 페이지에 띄워놓고 시작해야 세움터 접수 단계에서 되돌아오지 않는다. 아래는 2026년 6월 기준 현행 법령 수치와, 실무자가 자주 틀리는 함정만 골라 정리한 것이다.
1. 건폐율·용적률 — 용도지역 상한이 천장이다
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84·85조가 정한 국가 상한이 있고, 그 안에서 시·군·구 조례가 실제 적용치를 정한다. 서울이 가장 보수적, 지방으로 갈수록 상한에 근접한다.
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 상한 범위 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% | 50~100% |
| 제2종 전용주거 | 50% | 50~150% |
| 제1종 일반주거 | 60% | 100~200% |
| 제2종 일반주거 | 60% | 100~250% |
| 제3종 일반주거 | 50% | 100~300% |
| 준주거 | 70% | 200~500% |
| 중심상업 | 90% | 200~1,500% |
| 일반상업 | 80% | 200~1,300% |
| 근린상업 | 70% | 200~900% |
| 전용공업 | 70% | 150~300% |
| 일반공업 | 70% | 150~350% |
| 준공업 | 70% | 150~400% |
| 보전·생산·자연녹지 | 20% | 50~100% |
산정식의 함정:
- 건축면적은 외벽 중심선 기준이지만, 처마·차양 등이 외벽에서 1m 이상 돌출되면 끝선에서 1m를 후퇴한 선까지가 건축면적이다. 1m 미만 캔틸레버는 산입되지 않는다 — 입면 디자인 단계에서 활용 여지.
- 용적률 산정 연면적에서는 지하층, 부속용도 주차장, 피난안전구역, 일정 비율의 대피공간이 제외된다. 지하주차장을 1·2층 캔틸레버 위로 옮기려는 발상은 용적률 손해다.
- 대지에 고저차 3m 초과 시에는 3m 단위로 가중평균 지표면을 다시 잡는다 — 경사지에서 1층/지하층 판단이 갈리고, 이것이 곧 용적률에 잡히느냐 마느냐다.
2. 주차대수 — 시설용도별 산식, 조례로 ±50% 변동
주차장법 시행령 별표 1이 시설용도별 산식을 정하고, 시·군·구 조례가 법령의 1/2 범위에서 강화 또는 완화할 수 있다(법 §19, 시행령 §6②). 서울은 도심부 상업·업무시설에 강화, 외곽 일부는 완화. 같은 건물이라도 강남구·서초구·종로구 기준이 다르다.
대표 시설의 법령 기준(조례 가감 전):
| 시설 | 설치기준 |
|---|---|
| 위락시설 | 시설면적 100㎡당 1대 |
| 문화·집회·종교·판매·운수·의료·운동·업무시설 | 시설면적 150㎡당 1대 |
| 제1·2종 근린생활시설(일부 제외), 숙박시설 | 시설면적 200㎡당 1대 |
| 단독주택(시설면적 150㎡ 초과) | 150㎡까지 1대 + 초과 100㎡당 1대 |
| 골프장 | 1홀당 10대 |
| 창고시설 | 시설면적 400㎡당 1대 |
| 그 외(공장 등) | 시설면적 350㎡당 1대 |
공동주택은 별도 룰이다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조에 따라 세대당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대) 이상, 그리고 전용면적 합계를 면적당 대수로 환산한 값 중 큰 값을 따른다. 도시형생활주택·기숙사·소형주택은 또 다른 완화규정이 적용되니 사업계획승인서 케이스별로 확인해야 한다.
구조기준도 같이 본다: 주차통로 천장고는 주차바닥면으로부터 2.1m 이상, 지하식·건축물식 부설주차장 내부 일산화탄소 농도는 8시간 평균 25ppm 이하(옥외 노외주차장의 50ppm과 다르니 부설주차장에선 25ppm 적용). 자주식 직각주차 1대 규격은 2.5m × 5.0m(일반형), 2.0m × 3.6m(경형), 2.6m × 5.2m(확장형), 3.3m × 5.0m(장애인전용). 평면도에서 기둥이 차로폭 6m(직각주차 양방향)를 침범하지 않는지 — 이 한 줄에서 펀치가 가장 많이 난다.
3. 정북 일조 — “9m”가 아니라 “10m”가 현행이다
건축법 시행령 제86조는 2023년 9월 개정으로 일조 이격 기준선이 9m → 10m로 완화됐다. 전용주거·일반주거지역에서 건축물은 정북방향 인접 대지경계선으로부터:
- 높이 10m 이하 부분: 1.5m 이상 이격(지자체 조례로 1.5m 이상 범위에서 별도 지정 가능)
- 높이 10m 초과 부분: 해당 부분(지표면부터 잰) 전체 높이의 1/2 이상 이격
예를 들어 10m를 넘는 4층 12m 건물은 그 부분 전체 높이 12m의 1/2인 6m 이상, 5층 15m는 7.5m 이상 정북 인접 경계선에서 떨어져야 한다(이격은 초과분이 아니라 지표면부터 잰 해당 부분 전체 높이 기준). 지자체 조례 미개정 지역이 아직 있어 9m 기준으로 검토한 도면이 반려되는 사례가 종종 나온다 — 관할 시·군의 건축조례 개정일을 먼저 확인하라.
완화·별도적용 케이스(자주 놓침):
- 정북방향에 도로·공원·하천·녹지·광장·공공공지 등 건축이 금지된 공지가 있으면, 그 반대편 대지경계선을 인접 대지경계선으로 보고 이격을 잰다(건축법 시행령 제86조 제6항) — “무조건 제외”가 아니라 기준선이 뒤로 밀리는 것.
- 다세대·연립·아파트 등 공동주택은 채광방향(주로 남측) 일조 기준이 별도 적용된다(건축법 제61조 제2항, 시행령 제86조 제3항).
4. 단열 — 외벽 열관류율 0.150이 중부1의 마지노선
건축물의 에너지절약설계기준(국토교통부 고시) 별표 1의 거실 외벽 열관류율 상한 — 숫자 작을수록 단열 두꺼움:
| 부위·구분 | 중부1 | 중부2 | 남부 | 제주 |
|---|---|---|---|---|
| 외기 직접 / 공동주택 | 0.150 | 0.170 | 0.220 | 0.290 |
| 외기 직접 / 그 외 | 0.170 | 0.240 | 0.320 | 0.410 |
| 외기 간접 / 공동주택 | 0.210 | 0.240 | 0.310 | 0.410 |
| 외기 간접 / 그 외 | 0.240 | 0.340 | 0.450 | 0.560 |
(단위: W/㎡·K)
지역구분 헷갈리는 지점: 강원 영동(고성·속초·양양·강릉·동해·삼척)은 중부2다. 경기 북부(연천·포천·가평·남양주·의정부·양주·동두천·파주)·충북 제천·경북 봉화·청송은 중부1. 서울은 중부2, 인천도 중부2. 동일 광역에서도 갈리니 행정구역 단위로 직접 확인할 것.
현장에서 0.150 W/㎡·K 만족하려면 가등급 단열재(예: 비드법 2종 1호, PIR) 기준 약 220mm 이상이 필요하다. 외단열 시 면적·층고 손실, 마감 디테일, 화재 안전성(KS F ISO 1182 불연·준불연) 동시 충족이 핵심 — 단열 두께만 키운다고 열교(thermal bridge)는 잡히지 않는다. 발코니 슬래브 관통·창호 프레임·구조체 노출부에서 결로가 90% 발생한다.
5. 세움터 인허가 7단계 — 어디서 멈추는지 알아야 일정이 잡힌다
건축행정시스템 세움터는 인허가 디지털 단일창구다. 종이도면 접수는 사실상 없다.
- 사전결정 신청(선택, 약 30일): 대지의 건축 가능 여부·규모만 사전 회신. 토지매입 직전에 활용.
- 건축허가 신청: 설계도서·구조계산서·소방·정화조 등 첨부. 건축위원회 심의 대상 규모는 지자체 건축조례로 정해지며, 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상은 특별시·광역시장 허가(시행령 제8조), 5,000㎡ 이상 문화·판매·숙박 등 또는 16층 이상은 다중이용건축물로 별도 구조안전 심의 대상이다 — 규모 기준은 관할 조례로 반드시 확인.
- 허가 회신(7
30일, 협의기관 수에 따라 가변): 도시계획·소방·환경·교통 협의 회신을 종합. 보완요청 12회는 표준. - 착공신고: 시공자·감리자·산업안전관리·안전관리계획서. 안전관리계획 대상이면 국토안전관리원 검토 별도.
- 공사 중 검측·중간 관리: 굴토·기초·골조 단계별 감리 보고. 굴착심도 10m 이상 또는 흙막이 가시설 굴착은 안전관리계획 의무.
- 사용승인 신청: 준공도서·소방·정화조·승강기·전기·가스 합격증·내진·에너지 평가서. 누락 한 장에 입주가 일주일 밀린다.
- 사용승인서 교부·건축물대장 등재: 이때부터 사용·전입·등기 가능.
현장에서 흔한 실수와 해결
- “건폐율 60%인데 왜 떨어지죠?” → 도로 후퇴선(건축선) 미반영. 4m 미만 도로의 경우 중심에서 2m 후퇴한 선이 대지경계 — 그만큼 대지면적이 작아진다.
- 주차대수 0.x대 절상 누락 → 산식 결과가 4.2대면 5대다(소수점 절상). 4.2를 4대로 올리면 보완.
- 조례 미확인 인용 → “주차 150㎡당 1대”는 법령 기준. 강남구 업무시설은 100㎡당 1대로 강화돼 있다. 관할 조례 먼저.
- 일조 사선에 옥탑·파라펫 미포함 → 옥상 돌출물은 면적·높이 산정에서 일부 제외되지만, 일조 사선엔 잡힌다(돌출물 1.5m 초과 시).
- 중부1을 중부2로 적용 → 외벽 0.170 → 0.150으로 단열 두께 30~40mm 추가가 흔한 보완 사유. 사업비 영향이 크다.
타이거빔으로 이렇게 검토한다
법령 숫자는 외워도, 도면 위에서 한 번에 보이는 게 더 빠르다. 도면 마크업·물량에서 대지경계·정북선·이격거리를 측정 도구로 직접 찍어 검토하고, 인허가용 평면도·배치도가 여러 버전으로 돌면 도면 세트 관리에서 버전 비교로 변경분을 한 화면에서 본다. 협의기관 보완사항·구청 회신은 정보요청(RFI)로 트래킹하면 누락 없이 회신되고, 검측 단계의 단열·주차·일조 체크포인트는 현장 양식에 사전 체크리스트로 묶어두면 한 번에 끝난다. 외부 기관·감리에는 무계정 공유 링크로 보내 회신만 받는 흐름이 가장 가볍다. 도입 비용은 요금 페이지 참고.
실무 요약
- 건폐율·용적률: 국가 상한 × 조례 = 실제 상한. 서울은 거의 항상 조례 우선.
- 주차: 시설용도별 산식 → 조례 ±1/2 확인 → 절상 → 구조기준(천장고 2.1m, 차로폭) 동시 검토.
- 일조: 정북, 10m 이하 1.5m·초과분은 지표면부터 잰 해당 부분 전체 높이의 1/2. 인접이 도로·공원 등 공지면 반대편 경계선을 기준선으로.
- 단열: 중부1 외벽 직접 0.150, 중부2 0.170, 남부 0.220, 제주 0.290 W/㎡·K. 행정구역 단위 지역구분 재확인.
- 세움터 절차: 사전결정 → 허가 → 착공 → 검측 → 사용승인 7단계, 협의기관 회신과 보완 1~2회는 표준 일정.